鄭州市城中村改造管理辦法

　　鄭州市人民政府

　　關于印發鄭州市城中村改造管理辦法的通知

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各部門，各有關單位：

　　現將《鄭州市城中村改造管理辦法》印發你們，請認真貫徹實施。

　　二○一一年十一月七日

　　鄭州市城中村改造管理辦法
 

　　第一章　總　則

第一條　為推進和規范城中村改造工作，完善城市市政和公共基礎設施，改善居住環境，提升城市品質，增強城區三產服務功能，擴大就業，構建和諧社區，根據有關法律法規和相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　城中村改造應當充分調動各方面的積極性，堅持政府主導、群眾自愿、區級負責、市場運作、規劃引領、安置優先、產業支撐、創新社會管理的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。

第三條　本市中心城區建成區范圍內的城中村改造，適用本辦法。

第四條　本辦法所稱城中村，是指在改造范圍內的行政村、自然村或轉制后的股份制公司。本辦法所稱村民，是指享受村民待遇、履行村民義務的人員。

本辦法所稱城中村改造，是指根據本市經濟社會發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村整建制的進行綜合改造的行為。

第五條　城中村改造的安置開發比為1∶2。

本規定所稱安置開發比是指安置房用地與配套開發商品房用地面積之比。

第六條　市城中村改造工作辦公室（以下簡稱市城改辦）負責本市城中村改造管理工作。

市規劃、國土資源、建設、房管等行政管理部門應當在市城改辦設立派出業務處室，市發展改革、財政、園林行政管理部門和土地儲備中心應當在市城改辦派駐專人，負責城中村改造的行政管理工作。

第七條　各區人民政府（以下簡稱區政府）（管委會）是各轄區城中村改造的主體，負責本轄區內的城中村改造工作。

各區政府（管委會）設立的城中村改造辦公室，具體負責本轄區城中村改造的管理工作，業務上接受市城改辦的指導。

各區政府（管委會）成立的國有全資或控股公司受區政府（管委會）的委托，負責本區域范圍內的城中村改造融資、安置房建設、土地開發整理等工作。

第八條　民政、公安、農業、勞動和社會保障、計劃生育、教育、衛生等部門應當按照各自職責，制定涉及城中村改造的工作意見，協同做好城中村改造管理的相關工作。

第九條　城中村改造工作應有序推進，采取限期改造和申請改造兩種方式。

三環路以內的城中村或三環路以外根據城市規劃和建設需要改造的城中村，由市政府對各區政府（管委會）下達限期改造任務。

三環路以外的其他城中村，由各區政府（管委會）根據群眾改造意愿提出申請，由市城改辦審查，經市政府批準后，實施城中村改造。

第十條　城中村改造應該堅持創新社會管理的原則，由各區政府（管委會）根據各村實際情況負責具體組織實施改制工作。改制工作應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式同步轉變的原則進行。

　　第二章　規劃編制與管理

第十一條　城中村改造控制性詳細規劃（以下簡稱控規）和修建性詳細規劃（以下簡稱修規）可同步編制、一次性規劃、分期實施。

第十二條　城中村改造控規編制及審批。

根據城中村改造計劃，市城改辦向市規劃部門出具控規編制任務的函件。市規劃部門委托具有甲級規劃資質的設計單位依據城市總體規劃和“六線”規劃等相關規劃，組織編制該項目的控規，報市政府審批后，報市人大備案。

第十三條　城中村改造修規編制及審批。

根據城中村改造計劃，市規劃部門向各區政府（管委會）下達修規編制原則。各區政府（管委會）委托具有甲級建筑資質的設計單位，充分聽取村民意見，編制該項目安置區的修規，經各區規劃分局和各管委會規劃局審核批準后，報市規劃部門備案。

第十四條　各區規劃分局和各管委會規劃局根據市規劃部門的委托，依據已批準的控規，核發規劃設計條件通知書，審定修規，辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

各區規劃分局和各管委會規劃局按批準的控規、修規依法核發“一書兩證”，并對規劃實施進行監督檢查。

　　第三章　土地利用與管理

第十五條　建成區內城中村土地依法按國有土地確認。

土地使用權確認給行政村、享有對集體資產處置權的村民組（自然村）或轉制后的股份制公司。

土地使用權性質以劃撥確認，用途按照土地利用現狀，以《土地管理法》規定的農用地、建設用地和未利用地三大類用途確認。

第十六條　各區政府（管委會）負責組織開展本轄區內城中村土地的地籍調查工作，并依法注銷原土地登記。

調查結果經村民（股東）會議或村民會議授權的村民代表會議討論通過，市國土資源部門審核后，報市政府批準。

根據市政府的批準文件，市國土資源部門依法進行國有土地登記。

第十七條　安置居住用地按劃撥方式處置，開發用地和其他用于安置的經營性用地以招拍掛方式公開出讓。

第十八條　根據城中村改造規劃，涉及依法報批征收的新增建設用地，按照有關規定程序辦理，并在年度計劃指標中供應。

第十九條　城中村改造規劃范圍內的國有土地可以根據城中村改造的需要，依法實行征收，按照連片開發或捆綁改造的形式進行，其國有土地產生的出讓收益報市政府審查后享受相關的優惠政策。

　　第四章　改造方案制定

第二十條　城中村改造應制定改造方案，依據城中村改造控規和安置區修規批復文件的要求，充分聽取村民意見，由各區政府（管委會）組織編制。

城中村改造方案應當包括村莊及村民的基本情況、村民補償安置方案（含集體經濟補償安置方案）、拆遷補償安置成本、批準的控規和修規及土地處置方案等。

第二十一條　城中村改造方案經村民（股東）會議或村民會議授權的村民代表會議討論通過后，由各區政府（管委會）報市城改辦審查，經市政府批準后，方可實施。

第二十二條　經批準的城中村改造方案，不得擅自變更，確需變更時，須按原程序報批。

　　第五章　拆遷補償與安置

第二十三條　各區政府（管委會）對城中村改造的拆遷補償安置負總責。

拆遷協議簽訂前，安置房的戶型、面積、平面組合選擇應征得村民（股東）會議或村民會議授權的村民代表會議的同意，并經安置戶（村民）的確認。

實施拆遷必須制定拆遷補償安置方案，并取得村莊的控規、修規文件的批復。

實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照村民（股東）會議或村民會議授權的村民代表會議討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協議。

第二十四條　實施城中村改造，應當按照舊村整體拆遷，優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。

舊村拆遷應當由所在區政府（管委會）組織實施，各區政府（管委會）對拆遷施工現場綜合整治和拆遷施工安全負總責，舊村未拆遷的，涉及城中村改造的任何項目不得開工建設。

第二十五條　城中村的拆遷安置方案應載明拆遷住宅房屋的貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

第二十六條　原村莊合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置按以下辦法實施。

被拆遷人選擇貨幣補償的，補償金額根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素確定，原則上三層以下（含三層）的合法建筑按市場評估價給予補償。

被拆遷人選擇產權調換的，原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置，三層以上的不予安置。

被拆遷人需要自行過渡的，應當發放搬家補助費和過渡補助費。

第二十七條　對村組合法的辦公用房建筑面積據實核算，按拆一平方米還一平方米的標準計算安置面積。

對集體經濟組織經營用房進行拆遷，磚混和框架結構的經營用房，以建筑面積為依據，人均不超過30平方米的以下部分，按照拆一平方米還一平方米的標準給予安置。

第二十八條　鼓勵村民以安置房置換商業經營性用房，以增加村民的收入。

第二十九條　安置房應辦理房屋所有權證，可以作為二手房上市交易。

第三十條　在舊村實施拆遷之前，各區政府（管委會）應組織對被拆遷人的房屋所有權證登記造冊、統一收集整理，到市房管部門備案；拆遷后到市房管部門辦理房屋所有權證的注銷手續。

　　第六章　工程建設與管理

第三十一條　各級建設行政主管部門按照職能分工，對城中村改造安置區建設應當重點服務、優先安排，加強工程監管，確保工程質量和施工安全。

第三十二條　各區政府（管委會）作為城中村改造的主體，其成立的國有全資或控股公司接受區政府（管委會）的委托，作為建設主體實施安置區建設。項目開工前，應依法辦理相關手續，取得施工許可證后，方可施工建設。同時，要嚴格履行第一責任主體的法律責任，確保工程質量和施工安全。

第三十三條　城中村改造安置區建設應堅持公開和透明，各區政府（管委會）根據實際情況，可有組織地引導村民對工程質量和工程進度進行監督。

第三十四條　嚴格竣工驗收制度和備案制度。安置房建設完工后，各區政府（管委會）牽頭，建設業主、規劃、消防等部門依法履行職責，組織工程項目竣工驗收或相關法定條件的復核認定，建設質量監督部門對工程實體質量驗收全過程進行監督。凡未經竣工驗收合格的工程項目，一律不得交付使用。建設單位在工程竣工驗收合格后須按規定到建設部門辦理工程竣工驗收備案。

　　第七章　優惠政策

第三十五條　各區政府進行經濟效益分析測算后，按照安置開發比不高于1∶2的原則報市城改辦批準后實施。安置開發比以內的開發用地的土地收益根據國家、省、市有關規定進行核算，按照成交總價60％核算拆遷安置成本，撥付各區政府用于城中村改造項目拆遷補償安置，形成的政府凈收益撥付各區政府，用于城中村改造區域內的基礎設施建設等。

第三十六條　安置開發比以外的土地，納入市政府統一收購儲備，經核算后形成的土地出讓收益由市區兩級政府6∶４分成。

第三十七條　安置房建設的城市基礎設施配套費減半征收。

第三十八條　各管委會有關優惠政策另行制定。

　　第八章　監督管理

第三十九條　各區政府（管委會）在實施改造過程中應當嚴格審核確認拆遷安置基數以及土地、規劃等相關數據，弄虛作假，瞞報、漏報的，依法承擔相應的法律責任。

第四十條　城中村改造應當嚴格按照批準的改造方案實施，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據相關法律、法規進行處理。

第四十一條　城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第四十二條　在實施城中村改造過程中，拆遷安置方案未經批準擅自拆遷、建設的；違反土地、建設、規劃及財稅等法律、法規規定的，由有關行政管理部門予以處罰。

第四十三條　城中村改造工作納入政府年度目標考核管理。

　　第九章　附　則

第四十四條　各縣（市）及上街區可結合本縣（市）、區的實際情況另行制定管理辦法。

第四十五條　本辦法自2011年12月1日起施行，本辦法實施之前的城中村改造文件與本辦法不符的以本辦法為準。

主題詞：城鄉建設　城市　改造　辦法　通知

主辦：市城改辦 督辦：市政府辦公廳五處

抄送：市委各部門，鄭州警備區。

市人大常委會辦公廳，市政協辦公廳，市法院，市檢察院。

鄭州市人民政府辦公廳

2011年11月7日印發